Stare domy z okresu PRL, dworki z dwudziestolecia międzywojennego czy XIX-wieczne pałacyki, cieszą się rosnącą popularnością wśród osób przywiązanych do tradycji i ceniących staropolską architekturę. Moda na zabytkowe nieruchomości wydaje się czymś więcej niż chwilową fanaberią. Domy z lat 70. czy 80., o powierzchni przekraczającej 200 metrów kwadratowych, można zakupić w cenie średniej wielkości mieszkania z rynku pierwotnego. Czy taka inwestycja rzeczywiście może być opłacalna? Jak w praktyce wygląda remont starego domu?
Moda na renowację starych domów
Wizja mieszkania w starym, zmodernizowanym domu jest kusząca, ale wielu inwestorów obawia się, że koszty remontu przekroczą planowany budżet, zaś całe przedsięwzięcie okaże się droższe niż budowa lub zakup nieruchomości z rynku pierwotnego. Co zrobić, aby ustrzec się przed dodatkowymi opłatami? Jakie kroki podjąć, aby zabezpieczyć się przed nieoczekiwanym wzrostem kosztów inwestycji?
Po pierwsze, sprawdź, czy istniejący dom jest wpisany do rejestru zabytków. Jeżeli tak, będziesz musiał uzyskać zgodę Wojewódzkiego lub Miejskiego konserwatora zabytków na wykonanie remontu. Weź pod uwagę, że negocjowanie z urzędami wymaga wypracowania kompromisu i rezygnacji z niektórych sugerowanych rozwiązań, dlatego nie nastawiaj się na pełen sukces.
Kolejnym problemem jest przeprowadzenie remontu. Nie wszystkie firmy ogólnobudowlane podejmą się modernizacji starego budynku, dlatego koszty całej inwestycji mogą być większe niż w przypadku prac modernizacyjnych w standardowym obiekcie. Jeżeli budynek posiada zabytkową elewację, koszty jej naprawy mogą osiągnąć zawrotne sumy rzędu 100 tysięcy złotych. Oczywiście, wycena prac to kwestia indywidualna, dlatego warto porównać oferty co najmniej kilku firm. W większości przypadków kalkulacja wstępna jest darmowa.
Dom energooszczędny – jak to rozumieć?
W XX wieku nie przywiązywano zbytniej wagi do parametrów cieplnych materiałów budowlanych, co przekłada się obecnie na wysokie koszty ogrzewania starych domów. Odpowiednia izolacja termiczna to podstawa, dlatego pierwszą decyzją inwestora powinna być modernizacja nieruchomości zgodnie z założeniami budownictwa energooszczędnego.
Jak stworzyć dom energooszczędny, który będzie wygodny, ekologiczny i ciepły? W pierwszej kolejności zadbaj o elementy konstrukcji, przez które ucieka najwięcej ciepła, tzw. mostki cieplne, czyli:
- ściany zewnętrzne,
- dachy i stropy,
- stropy nad nieogrzewanymi piwnicami,
- podłogi na gruncie.
Kompleksowe prace termomodernizacyjne (wstawić link do tekstu Kompleksowa termomodernizacja – co wchodzi w jej skład?) mogą obejmować wymianę lub modernizację systemu grzewczego, wymianę stolarki otworowej, docieplenie przegród zewnętrznych, ale nie tylko. Zdarza się, że inwestor musi wykonać tzw. termomodernizację głęboką.
Co to oznacza? W niektórych przypadkach konieczna jest kompleksowa wymiana lub modernizacja źródła ciepła, instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej, docieplenie przegród, wymiana drzwi i okien oraz modernizacja wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła. Właściciele nieruchomości, które wymagają kompleksowego remontu, często decydują się na zastosowanie odnawialnych źródeł energii i montaż pompy ciepła. Okres zwrotu inwestycji wynosi w tym wypadku od 5 do 10 lat.
Czy stary dom może być energooszczędny?
Zabytkowy budynek może być z powodzeniem nazwany domem energooszczędnym, o ile właściciele przeprowadzą konieczne prace termomodernizacyjne. W większości przypadków rekomenduje się termoizolację zewnętrzną, niemniej zdarza się, że nieruchomość może być ocieplona wyłącznie od wewnątrz. Dotyczy to w szczególności posesji zabytkowych oraz takich, w których nie można prowadzić inwazyjnych prac remontowych.
Jak przerobić stary dom na energooszczędny?
Stary domy mogą być z powodzeniem wyremontowane i zaadaptowane do potrzeb współczesnych użytkowników. Stosując dodatkowe docieplenia od wewnątrz budynku, unikniesz naruszenia historycznej elewacji i zachowasz pierwotny wygląd bryły. Termomodernizacja wewnętrzna jest doskonałym rozwiązaniem dla właścicieli zabytkowych dworków lub pałaców, niemniej ma jedną wadę – prowadzi do zmniejszenia kubatury pomieszczeń. Z drugiej jednak strony powierzchnia większości starych domów oscyluje w granicach 200 metrów kw., dlatego nieznaczne ubytki przestrzeni nie wpłyną na komfort użytkowania wnętrz.
Znasz już wstępne koszty docieplenia budynku? Sprawdź, jak otrzymać dofinansowanie na termomodernizację i jak skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej.
Ocieplenie ścian zewnętrznych i wewnętrznych
Stopień izolacji cieplnej ścian zewnętrznych określa współczynnik przenikania ciepła U – im mniejszy, tym lepiej. Za budynek pasywny uznaje się taki, w którym grubość izolacji – styropianowej bądź z wełny mineralnej – odpowiada wskaźnikom uwzględnionym w audycie energetycznym. Rzetelna ocena budynku pod kątem energochłonności pozwala określić wymagany zakres prac modernizacyjnych i zaniechać wdrażania rozwiązań, które mają niewielki wpływ na efektywność energetyczną domu. Aby uzyskać najlepsze efekty, izolacja jest montowana od zewnątrz. Dzięki temu tworzy się równomierna warstwa docieplenia na całej powierzchni przegrody, a wszelkie mostki cieplne są wyeliminowane.
Uszczelnienie dachu i stropodachu
Wykonanie izolacji stropodachu lub stropu nad ostatnią kondygnacją pozwala zredukować straty ciepła nawet o 80%. Wszelkie wskazówki dotyczące prac modernizacyjnych powinny znaleźć się w audycie energetycznym. Jeśli na dachu jest już położona izolacja termiczna, warto rozważyć dodanie termoizolacyjnych dachowych płyt warstwowych o grubości od 5 do 10 cm. Prace modernizacyjne najlepiej wykonywać od wewnątrz, a wszelkie mostki termiczne uzupełnić wełną, styropianem lub piankami poliuretanowymi.
Izolacja stropów nad piwnicą i podłogi blisko gruntu
Ważnym etapem prac termomodernizacyjnych jest docieplenie stropów oraz podłóg. Ucieczka ciepła do nieogrzewanej piwnicy i gruntu to duża bolączka właścicieli starych nieruchomości. Wystarczy jednak docieplenie styropianem lub wełną mineralną, aby ograniczyć straty energii. Oczywiście, podobnie jak w pozostałych przypadkach, szczegółowy zakres prac powinien być ujęty w audycie energetycznym.
Nowa technologia wentylacji pomieszczeń
W prawie każdym starym domu wykorzystywana jest wentylacja grawitacyjna, która odpowiada za znaczne straty ciepła. Decydując się na budowę wentylacji mechanicznej, można ograniczyć straty energii nawet o 80%. To także świetne rozwiązanie dla osób, które cierpią z powodu alergii oraz astmy. Oczywiście, taka modernizacja generuje duże koszta i wymaga wygospodarowania przestrzeni na centralę wentylacyjną, ale w dłuższej perspektywie jest bardzo opłacalna. Aby zwiększyć komfort obsługi wentylacji, warto zainwestować w sterownik, który umożliwi regulowanie przepływu powietrza i zarządzanie pracą wentylatora nadmuchowego i wyciągowego.
Wymiana stolarki drzwiowej i okiennej
Dom pasywny nie obejdzie się bez szczelnej, odpowiednio zaizolowanej stolarki otworowej. Podczas wyboru drzwi zewnętrznych zwróć szczególną uwagę na współczynnik przenikania ciepła określany symbolem Uw. Zgodnie z przepisami nie powinien być większy niż 1,3 W/m2K – im mniejsza wartość, tym lepiej. W przypadku okien współczynnik wynosi 0,9 W/m²K. Idealnym wyborem będą drzwi SOLANO oraz okna FEN 72 (UW=0,79 [W/m2K]*).
Wydajne i oszczędne ogrzewanie budynku
Aby istniejący budynek mógł zostać uznany za energooszczędny, musisz zadbać o dobór optymalnego urządzenia grzewczego. Jeżeli w nieruchomości znajduje się stary kocioł na paliwo stałe, rozważ jego wymianę. Standardem dla domów pasywnych są urządzenia spełniające wymagania piątej klasy emisji bądź posiadające certyfikat Ecodesign.
Jak zachować styl starego domu w trakcie takiej modernizacji?
Zachowanie starego stylu architektonicznego jest w wielu przypadkach kosztowne, ale zazwyczaj możliwe. Jeżeli zależy Ci na zachowaniu tradycyjnej architektury, skorzystaj z usług sprawdzonej firmy, która specjalizuje się w usługach z zakresu remontów starych obiektów z muru. Wiele firm nie podejmie się tego zadania, zważywszy na poziom skomplikowania prac, dlatego tak ważna jest rzetelna weryfikacja wykonawców.
